Mogelijkheden voor (horeca)ondernemers om financiële lasten eerlijk te verdelen

Column mr. Mark van Loo in Hap&Tap Magazine, 15e jaargang, nummer 3 (maart 2021)

Nu de (gedeeltelijke) lockdown is verlengd tot 31 maart 2021, zal de horeca haar deuren tot die tijd gesloten moeten houden. Terwijl niet of nauwelijks omzet wordt gedraaid, blijven de vaste lasten ‘gewoon’ doorlopen. Deze scheefgroei blijkt nu (eindelijk) ook te zijn doorgedrongen in de rechtspraak. Vanuit dat besef lijken rechters definitief een helpende hand aan horecaondernemers en winkeliers toe te steken. Zo oordeelde de kantonrechter in Den Haag op 21 januari 2021 dat een horecaondernemer ‘slechts’ 50% van de huurprijs hoeft te betalen tijdens de lockdown.

Eerder sprak ik in dit magazine al de verwachting uit dat horecaondernemers en winkeliers aanspraak kunnen maken op een vermindering van de huurprijs, als zij noodgedwongen hun deuren moeten sluiten. Bij het sluiten van een huurcontract had niemand rekening kunnen houden met de grote (financiële) gevolgen van de coronacrisis. Deze ‘onvoorziene omstandigheid’ behoort dan ook niet tot het normale ondernemersrisico. Een 50/50 verdeling van de huurlasten tussen verhuurder en huurder is in dat kader alleszins redelijk.

De uitspraak van de rechtbank in Den Haag in de bodemprocedure geeft eindelijk meer duidelijkheid. Gelet op de omvang en gevolgen voor economie en maatschappij moet de coronacrisis inderdaad worden aangemerkt als een ‘onvoorziene omstandigheid’. Bij het aangaan van een huurovereenkomst hadden partijen onmogelijk afspraken kunnen maken over deze pandemie en haar gevolgen. Daarmee is het niet fair de financiële gevolgen vanwege overheidsmaatregelen uitsluitend voor rekening en risico van huurder te laten komen. Gedurende een noodgedwongen sluiting vanwege de lockdown mag een verhuurder dus niet verlangen dat de huurder de volledige huurprijs blijft betalen, aldus de rechter. De gevolgen van de coronacrisis moeten gelijk worden verdeeld tussen partijen over de periode waarin huurder de exploitatie van zijn horecabedrijf of winkel geheel heeft moeten staken. Kortom: een vermindering van de huurprijs tot 50% ten tijde van volledige lockdown. Daarbij merkt de rechter op dat deze huurprijsvermindering voor wat betreft de huidige lockdown van toepassing is “tot en met het moment dat de sluitingsmaatregel eindigt”.

Weigert verhuurder water bij de wijn te doen door ook tijdens de lockdown aanspraak te maken op een volledige huurbetaling? In dat geval heb je als huurder, mits er wel sprake is van omzetverlies als gevolg van de lockdown, het recht aan je zijde door aanspraak te maken op een vermindering van de huurprijs tot 50% over de periode van noodgedwongen sluiting. Over de periode dat een zaak met overheidsbeperkingen gedeeltelijk open mag, kan aanspraak worden gemaakt op lager percentage van circa 25%. Misschien nog wel belangrijker is dat huurders mogelijk zelfs met terugwerkende kracht aanspraak kunnen maken op een vermindering van de huurprijs. Dat een verhuurder eerder heeft ingestemd met een huuropschorting maakt dit niet anders: huurder heeft recht op een huurvermindering.

Tenslotte verwacht ik dat horecaondernemers die gedeeltelijk open zijn voor afhaal, op basis van deze uitspraak ook een geslaagd beroep kunnen doen op vermindering van de huurprijs. Ook in dat geval moeten de (financiële) gevolgen gelijk worden verdeeld tussen verhuurder en huurder. Het zal dan op de weg van huurder liggen om zijn omzetdaling aan te tonen: bijvoorbeeld 70% omzetdaling, tegen 30% omzet uit afhaal. Door een beroep te doen op ‘onvoorziene omstandigheden’ kan de helft van die omzetdaling (35%) voor rekening van verhuurder worden gebracht. Kortom: een evenredige verdeling van vaste lasten staat voorop.

Vragen of reacties? vanloo@vlvr.nl of 076-700 20 20

Mark van Loo
advocaat bij Van Loo Van Riel advocaten